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작년 시카고 부동산 거래 20%↓ 가격 ↑

작년 한해 시카고의 부동산 시장은 거래는 한산했지만 가격은 상승한 것으로 나타났다. 전문가들은 모기지 이자율이 하락하는 올해에는 보다 활발한 거래가 나타날 것으로 예상하고 있다.     일리노이부동산인협회가 최근 내놓은 자료에 따르면 2023년 일리노이에서 거래된 주택은 모두 13만2120건이었다. 이는 2022년 대비 18.3%가 줄어든 수치다. 이 중 8만9482건이 시카고 메트로폴리탄 지역에서 거래된 주택이었는데 이 역시 전년 대비 20.1% 감소한 것으로 나타났다.     시카고 시의 경우도 2만2400건이 거래돼 2022년 대비 20.9% 하락한 것으로 집계됐다.     거래량은 줄어들었지만 가격은 올랐다. 작년 일리노이에서 거래된 주택의 중간가격은 26만9000달러로 2022년 중간가격에 비하면 3.5% 올랐다. 시카고 메트로 지역의 중간 거래가격은 32만4900달러로 전년 대비 4.6% 높은 것으로 드러났다. 시카고 시의 경우에는 중간 가격이 떨어져 대조를 보였다. 33만달러로 2022년 대비 1.5% 줄어들었다.     전국 부동산 시장도 시카고 시장과 큰 차이를 보이지 않았다. 12월 기준 부동산 거래는 최근 30년래 가장 낮았으며 중간값은 38만9000달러로 최고치를 기록했다.     전문가들은 작년 시카고 부동산 시장의 거래가 부진했던 이유를 주택담보대출 이자율에서 찾았다. 프레디 맥 자료에 따르면 지난해 10월 30년 고정 모기지 이자율은 7.79%로 고점을 찍은 후 12월 6.61%로 떨어졌다. 올해는 이자율이 6~7%대를 오고 갈 것으로 보인다.     2023년 12월 기준으로 시카고 주민이 5% 다운페이먼트를 하고 6%의 모기지 이자율을 적용 받아 중간 가격대의 주택을 구입할 때 월 페이먼트는 2299달러였다. 이는 연 소득이 9만1960달러는 되어야 집을 구입할 수 있는 능력이 된다는 것을 뜻한다.     하지만 7%의 이자율을 적용 받는다고 가정했을 때 월 페이먼트는 2474달러로 뛴다. 연 소득도 9만8960달러로 올라간다. 그만큼 주택 소유주의 부담은 늘어가고 집 구입은 어려워진다는 의미다.     시카고부동산인협회는 “올해 모기지 이자율이 하락할 것으로 보이기 때문에 마켓에 매물을 내놓는 사례가 늘어날 것으로 보인다. 매물이 늘어나고 구입 희망자 역시 낮은 이자율로 보다 적극적으로 마켓에 참여할 수 있기 때문에 부동산 시장은 개선될 것"이라고 밝혔다. 또 아파트 렌트비가 지속적으로 오르고 있기 때문에 집 구입 쪽으로 선회하는 주민들이 많아질 수 있다. 아울러 현재는 높은 이자율이 이어지고 있지만 나중에 이자율이 떨어질 것으로 확신하는 주택 구입 희망자들이 늘어나면서 선 구입-후 재융자를 선택하는 주민들의 숫자도 늘어날 수 있다는 것이 전문가들의 예측이다.     Nathan Park 기자시카고 부동산 시카고 시장 시카고 메트로폴리탄 시카고 주민

2024-01-23

Nathan Park 기자의 시사분석 - 시카고의 인종별 분리 거주 현상

브라운 대학이 최근 발표한 보고서에 따르면 시카고의 인종별 분리 거주 정도가 예전이 비해 개선되기는 했지만 여전히 국내에서 가장 높은 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났다. 인종별 분리 거주 현상이란 말 그래도 흑인은 흑인끼리, 백인은 백인까지 몰려 사는 것을 뜻하며 이 과정에서 차별과 억압 등 사회적으로 보이지 않는 장벽이 존재하고 있음을 보여주고 있다.     이를 가장 극명하게 보여주는 자료가 있다. 시카고 메트로폴리탄 지역의 인종별 거주 현황을 보여주는 그래프인데 지도는 시카고 시를 중심으로 위스콘신 남부와 인디애나 북서부 지역까지를 포함하고 있다. 전체 그림이 보라색으로 물들어 있는데 시카고 시 경계를 중심으로 남부와 서부 지역은 연두색이 두드러진다. 또 시 중심에서 남쪽으로 길게 뻗어진 지역은 연두색과 주황색이 대부분이다. 이는 흑인 주민의 거주 비율을 나타낸 그림으로 연방 센서스국이 기본으로 하고 있는 지역구에서의 흑인 비율을 나타내고 있다. 보라색은 흑인 비율이 낮은 곳이고 연두색은 흑인 비중이 높은 곳을 나타낸다. 즉 시카고 메트로 중에서 전체 ⅔ 지역에서는 흑인 비율이 낮다. 시카고 시 경계 안쪽으로, 그 중에서도 남부와 서부를 중심으로 흑인 인구가 밀집된 것을 쉽게 확인할 수 있다. 간혹 시카고 서버브 지역에서도 보라색이 아닌 다른 색깔이 보이는데 이는 워키간이나 졸리엣, 해몬드, 에반스톤, 드캘브 등지로 이 지역에서도 역시 흑인이 많이 거주하고 있음을 알 수 있다.     브라운 대학은 지난 1980년대와 비교하면 시카고 지역의 흑인 밀집 상황이 나아졌다고 밝혔다. 브라운 대학은 차이 인덱스(dissimilarity index)라는 지수를 통해 인종간 한 지역에서 얼마나 함께 살고 있는지를 파악했다. 그 결과 시카고의 흑인과 백인의 차이 지수는 1980년 90에서 2020년 80으로 떨어졌다. 하지만 시카고의 이 차이 인덱스는 전국 모든 도시에서 가장 높은 수준을 기록했다. 클리블랜드가 1990년대 시카고보다 더 높은 차이 인덱스를 나타냈을 뿐 대도시 중에서는 시카고가 몇십년간 가장 높은 수준을 유지하고 있었다.     이 보고서에서 또 눈길을 끄는 것은 각 인종별 분리 거주 현상이다. 브라운 대학은 흑인과 백인의 차이 인덱스를 발표했을 뿐만 아니라 다른 인종 간의 지수 역시 공개했다. 그 결과 흑인과 아시안이 따로 거주하는 비율이 가장 높았던 것이다. 반면 아시안은 백인과 같이 사는 비율이 가장 높았다. 그 중간이 아시안과 라티노였다. 쉽게 말하면 한인을 포함한 아시안은 백인과 어울려 사는 것은 많아도 흑인이 많은 지역에 사는 비율은 낮다는 것이다.     인종별 분리 거주 현상은 비단 시카고 시 뿐만 아니라 서버브 지역에서도 발견된다. 사실 시카고 메트로 지역에서는 서버브에 거주하는 주민이 70%에 해당되기 때문에 이 역시 중요하다. 시카고 메트로 지역 중에서도 지역을 나눠 일리노이와 인디애나 위스콘신에 걸쳐 있는 14개 카운티는 전국에서도 흑인과 백인 분리 거주 현상이 탑 10에 포함되는 것으로 나타났다. 구체적으로는 시카고-네이퍼빌-에반스톤 메트로폴리탄 지역은 5위, 개리 메트로폴리탄 지역은 6위에 올랐을 정도로 서버브 지역의 인종별 분리 거주 현상은 도시만큼 확연했다.     일리노이는 전국에서도 흑인 주민들의 밀집도가 가장 심한 곳으로도 꼽혔다. 2020년 센서스 데이터에 따르면 센서스 조사 지역 중에서 흑인 비중이 90%가 넘는 곳이 일리노이가 가장 많았다. 일리노이 흑인 인구 네 명 중에서 한 명 이상은 흑인 주민 비중이 90% 이상인 곳에 거주하고 있었다. 하지만 이는 그나마 개선된 수치다. 1990년의 경우에는 일리노이 흑인 인구의 56%가 흑인 90% 이상이 밀집된 곳에 살고 있었기 때문이다. 카운티 별로 살펴보면 쿡 카운티와 주 남부의 세인트 클레어 카운티가 각각 36%와 32%로 가장 높았고 이 두 지역은 전국 탑 10 카운티에 속했다. 시카고 흑인 인구의 경우에는 거의 절반 이상이 흑인 밀집지역에 거주하고 있었다.     흑인 밀집 현상은 시대별로 차이를 다소간 나타내고 있었다. 1990년과 2020년의 센서스 자료를 분석한 결과 1990년에 370개 지역이 흑인 다수 지역이었는데 2020년에는 90%가 이를 유지하고 있었다.     역사적으로 보면 인종별 분리 거주 현상은 득보다 실이 많았다. 흑인 밀집 지역에서는 강력 범죄가 집중되었고 주택 문제가 심각한 사회 현상으로 대두되기도 했다. 에반스톤과 같은 지역에서는 흑인 주민이 주택을 구입하고자 해도 흑인이라는 이유로 주택담보대출 자체를 거부한 일이 많았다. 이로 인해 시청이 흑인 주민들을 상대로 배상을 하기도 했다. 흑인들 역시 범죄와 지역 경제 불황으로 인한 일자리 감소 등의 이유로 시카고를 떠나 서버브나 다른 주로 이동하는 경우가 늘어나고 있다. 전국에서 유독 시카고가 인종별 분리 거주 현상이 심한 이유는 역사적으로, 사회적으로 다른 지역과 구분되는 다양한 이유가 존재하겠지만 공공안전과 지역별 불균형 등 당장 당면한 문제의 저변에 깔려 있는 근본적인 원인으로 파악해야 문제 해결에도 도움이 될 것이다.     Nathan Park 기자시사분석 nathan 시카고 지역 인종별 거주 시카고 메트로폴리탄

2023-06-21

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